מיסוי מקרקעין- היחס בין הסכם ממון לבין חוק מיסוי מקרקעין (שבח, רכישה ומכירה)

מיסוי מקרקעין- היחס בין הסכם ממון לבין חוק מיסוי מקרקעין (שבח, רכישה ומכירה) לעניין סעיף 49(ב) לחוק זה.
סעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, רכישה ומכירה) קובע:
"לענין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים- כמוכר אחד".
סעיף 49(ב) קובע את עקרון התא המשפחתי לפיו, לעניין בדיקת הזכאות לפטור במכירת דירת המגורים רואים שני בני זוג הגרים יחדיו ולמעשה את כל בני התא המשפחתי כמוכר אחד.
בסעיף קיים סייג הקובע: "למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד " קרי, את בן הזוג הגר בנפרד שלא עם משפחתו, הרי שלא ייחשב כמוכר לצורך עיקרון התא המשפחתי.
הגדרת סעיף 49(ב) יצרה פיקציה משפטית לפיה בני זוג החיים יחדיו וכן ילדיהם הקטינים יחשבו למוכר אחד.
השאלה שעולה מן הפסיקה לאחרונה היא האם הוראות הסכם ממון שנערך בין בני זוג הקובעות כי לכל אחד מבני הזוג יש את רכושו שלו, קרי, יוצרות הפרדה רכושית, יוצרות מצב שבו מכירת הדירה הנמצאית בבעלות בלעדית של בן זוג אחד, לא תפגע בפטור לו יהיה זכאי בן הזוג השני בעת מכירת דירתו?
המסקנה העולה מן הפסיקה היא כי עיקרון התא המשפחתי המאוחד בחוק אינו עיקרון מוחלט והוא נסוג במקרים מסוימים מפני כוונתו המפורשת והכנה של בני הזוג ליצור הפרדה בין נכסיהם לרבות בדירותיהם כפי שעולה מהוראות הסכם הממון עליו חתמו בני הזוג ומהתנהגותם בפועל.
הוראת סעיף 49(ב) הינה הוראה הבאה למנוע ניצול לרעה של הוראות הפטור על דירת המגורים ע"י רישום דירות על שמותיהם של בני משפחה שונים ובכך לקבל פטורים רבים.
על מנת שעיקרון זה יחול יש צורך מלבד אקט הנישואין הפורמלי גם בתנאי יישומי, הנובע מהתנהגות הצדדים בהיותם נשואים, קרי, מגורים משותפים בפועל.
בפסקי דין רבים העניקו בתי המשפט לסייג זה פרשנות מהותית ורחבה וזאת על מנת שלא לפגוע בזכויות הקניין של כל אחד מבני הזוג (פס"ד דינה מור, פס"ד בעניין אן מרי עברי)
מפסיקה האמורה עולה הכלל כי תנאי להפעלת עקרון התא המשפחתי צריכה להתקיים חזקה, לפיה בני זוג משתפים האחד את השני בנכסים ולכן, עקרון התא המשפחתי לא יחול על דירות שהוצאו מהרכוש המשותף של בני הזוג.
חזקת השיתוף מול סעיף 49(ב) הקובע את עקרון התא המשפחתי
–
חזקת השיתוף בדין הכללי- הינה חזקה המבוססת על נישואין של בני זוג והתנהגותם הכללית בענייני רכושם שעל פיה הם מתכוונים ליצור שיתוף מלא בכל נכסיהם וזאת בהיעדר כל כוונה אחרת המתגלה מן הנסיבות . בהיעדר הסכם בכתב- נלמד על חזקת השיתוף בעיקר מ-2 מרכיבים עיקריים:
א. אורח חיים תקין.
ב. מאמץ משותף.
ומשהוכחו מרכיבים אלו – חלה חזקת השיתוף ונטל ההוכחה מוטל על המבקש לסתור את החזקה.
סעיף 49(ב) לחוק קובע למעשה חזקת שיתוף נורמטיבית ביחס לנכסי בני זוג הגרים יחד וחוסך מרשויות המס את הצורך בהנחת תשתית עובדתית המקימה את חזקת השיתוף הקיימת בדין הכללי.
ההבדל בין חזקת השיתוף הקבועה בסעיף 49(ב) לחוק לבין חזקת השיתוף שבדין הכללי נעוץ בדרך יצירת החזקה והיא שכאשר מדובר בחזקת שיתוף לעניין הפטור במכירת דירת המגורים – החזקה קמה באופן מיידי ואילו חזקת שיתוף שבדין הכללי-חייב הטוען לקיומה להניח תשתית עובדתית המלמדת על אורח חיים תקין ומאמץ משותף.
באשר לחוק יחסי ממון
–
חוק יחסי ממון חל על זוגות שנישאו לאחר 1.1.1974. ההסדר הקבוע בחוק חל רק מקום בו בני זוג לא ערכו הסכם ממון. עפ"י החוק ביחס לבני הזוג שלא ערכו הסכם ממון, אפשרית זכות להפרדה קניינית בין נכסי בני הזוג במהלך הנישואין ורק עם פקיעת הנישואין (גט או במות אחד הצדדים) נעשה הסדר איזון משאבים, שבמסגרתו זכאי כל אחד מבני הזוג למחצית מנכסי בני הזוג, זאת למעט מהנכסים שהוצאו מפורשות עפ"י החוק.
לכאורה, קיימת סתירה בין הוראות חוק יחסי ממון לבין הוראת סעיף 49(ב) המדבר על "עקרון התא המשפחתי".שכן, "עיקרון התא המשפחתי" רואה את המשפחה כיחידה אחת לצורך בדיקת הזכאות לפטור במכירת דירת המגורים ואילו חוק יחסי ממון מאפשר הפרדה רכושית של בני הזוג.
ייתכן וניתן ליישב סתירה זאת, ע"י הבחנה בין זכויות קנייניות לבין זכויות חוזיות לפיה אמנם,
לפי חוק יחסי ממון- נכון הדבר שקיימת הפרדה רכושית אולם, קיימת עדיין לכל אחד מבני הזוג זכות חוזית עתידית למחצית מהנכסים המשותפים בעת פקיעת הנישואין.
ועל פי חוק מיסוי מקרקעין דלעיל, עפ"י סעיף 49(ב) מוטלת העברת זכויות חוזיות עתידיות במקרקעין ולא רק על זכויות קנייניות.
ולכן, יוצא איפוא, כי עקרון התא המשפחתי אינו בהכרח סותר את הוראות חוק יחסי ממון ביחס לבני זוג אשר לא ערכו הסכם ממון.
המסקנה הנובעת מכאן היא כי יש לפרש את הוראות סעיף 49(ב) לחוק כהוראות שקובעות חזקת שיתוף נורמטיבית בנכסים בין בני הזוג הגרים יחד, גם כאשר מדובר בבני זוג שהינם צד להסכם ממון הקובע הפרדה רכושית. על מנת להקים חזקה- די במגורים באותה הדירה.
על המבקש לסתור את החזקה –להביא ראיות כבדות משקל לפיהם למרות המגורים באותה דירה, שמרו בני הזוג על הפרדת רכוש ביחס לנכסים שלגביהם מתבקש הפטור.
להלן מספר דוגמאות של תנאים שהקפדה עליהם תסייע לסתור את עיקרון התא המשפחתי :
1. רכישת דירה לפני הנישואין.
2. עריכת הסכם ממון הקובע הפרדה ברורה בין רכוש של בני הזוג – רצוי לפני הנישואין
3. חתימה עצמאית של בן זוג על הסכם לרכישת דירה שבבעלותו הבלעדית ועל כל הסכם אחר ביחס לדירה.
4. הקפדה על רישום נפרד של כל הנכסים של בני הזוג.
5. קבלת הכנסות מהדירה בחשבון בנק אישי של בן הזוג ולא בחשבון בנק משותף.